BFH: Neues zu Steuerfallen beim Eigenheimverkauf

Eigenheime, dh. zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohnungen und Häuser, sind seit jeher Gegenstand von An- und Verkauf. Dabei bestehen nicht unerhebliche Steuerfallen, insbesondere im Hinblick auf die Frage, ob und wann die 10-Jahres- Spekulationsfrist greift bzw. wann ein eigengenutztes Haus oder eine eigengenutzte Wohnung aufgrund der Rückausnahme in § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG auch innerhalb der 10-Jahresfrist einkommensteuerfrei veräußert werden können (vgl. dazu auch unseren Blog-Beitrag: Steuerfalle "Eigenheim"). 

Am 25.1.2024 hat der BFH zu diesem Themenkomplex gleich zwei interessante Entscheidungen veröffentlicht: 

1. Steuerfalle Hausverkauf bei Trennung 

Entscheidung Detail | Bundesfinanzhof

Der Kläger und seine Ex-Frau waren je hälftige Miteigentümer einer Immobilie. Die Immobilie diente dem Kläger und seiner damaligen Frau sowie den gemeinsamen Kindern während des Bestehens der Ehe als gemeinsames Familienheim. Nach Trennung wurde die Ehe im Jahr 2014 geschieden. Anlässlich der Trennung war der Kläger aus der Immobilie ausgezogen.

Zur endgültigen Vermögensauseinandersetzung übertrug die Kindesmutter im Rahmen der Ehescheidung aufgrund der Scheidungsfolgenvereinbarung in ihren Miteigentumsanteil an der Immobilie auf den Mann. Gem. der Scheidungsfolgenvereinbarung stand der Kindesmutter das Recht zu, die Immobilie bis zum 31.12.2018 unentgeltlich zu nutzen, was tatsächlich auch erfolgt.

Der Kläger veräußerte die gesamte Immobilie im Jahr 2018.

Der BFH entschied: Die Immobilie darf steuerlich nicht wie eine eigengenutzte Immobilie behandelt werden, die aufgrund der Rückausnahme in § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG grundsätzlich auch innerhalb der 10 jährigen Spekulationsfrist einkommensteuerfrei verkauft werden kann. 

Da der Mann, der den hälftigen Immobilienanteil von seiner Ex-Frau seit 2014 erworben hatte, bereits zu Beginn der Trennungsphase aus der Immobilie ausgezogen war und die Nutzung nur noch durch die Ex-Frau und zT durch den gemeinsamen, später aber ausgezogenen Sohn erfolgte, beurteilte der BFH den Verkauf der Immobilie wie den „normalen“ Verkauf eines Vermietungsobjekts, auf das die 10-Jahres-Spekulationsfrist Anwendung findet, § 23 Abs. 1 EStG. Da der Ehemann den 50%igen Miteigentumsanteil der Ex-Frau erst 2014 und damit – rückgerechnet ab dem Veräußerungsjahr 2018 – innerhalb der 10 Jahres-Frist erworben hatte, war der aus diesem Verkauf resultierende Gewinn einkommensteuerpflichtig. 

Der BFH stellt insoweit klar: „Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Sinne des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 des Einkommensteuergesetzes liegt nicht vor, wenn eine Nutzungsüberlassung (auch) an den geschiedenen Ehegatten erfolgt“ - siehe auch: Urteil vom 14. November 2023, IX R 10/22

2. Private Veräußerungsgeschäfte: Nutzung zu eigenen Wohnzwecken bei Abtrennung und Veräußerung eines unbebauten Teils des Wohngrundstücks

In einem zweiten, vom BFH entschiedenen Fall hatte der Kläger vom eigengenutzten Grundstück eine Parzelle unbebauten Grundstücks abgetrennt und sodann veräußert. 

Der BFH entscheid

a. Grundsätzlich erstreckt sich die Tatbestandsausnahme in § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG nicht nur auf das zu eigenen Wohnzwecken genutzte Gebäude, sondern auch auf den dazugehörenden Grund und Boden, sofern ein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang zwischen dem Gebäude und dem Grundstück besteht. 

b. Allerdings entfällt ein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang zwischen dem zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude und dem dazugehörenden Grund und Boden, soweit von dem bisher ungeteilten Wohngrundstück ein (unbebauter) Teil abgetrennt wird. Die beiden dadurch entstandenen Grundstücke sind in Bezug auf ihre "Nutzung zu eigenen Wohnzwecken" jeweils getrennt zu betrachten. - siehe auch: Urteil vom 26. September 2023, IX R 14/22

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