Die Entscheidung, ob eine vermietete Immobilie im Privatvermögen gehalten oder in eine spezialisierte Immobilien GmbH eingebracht werden sollte, beschäftigt Anlegerinnen und Anleger heute mehr denn je. Während in der Vergangenheit die private Haltung dominierte, werfen soziale Medien immer wieder die Frage auf, welches Modell langfristig den größeren Vermögensaufbau ermöglicht. Dieser Artikel beleuchtet die Vor- und Nachteile beider Wege und zeigt auf, warum die Antwort meistens „Es kommt darauf an“ lautet.

Das Wichtigste in Kürze

• Steuervorteil im laufenden Betrieb: Eine Immobilien GmbH kann die Steuerlast auf Mieterträge auf ca. 15,8 % senken, während privat gehaltene Immobilien mit dem persönlichen Steuersatz von bis zu über 44 % (bei Reichensteuer noch höher) belastet werden.
• Die 10-Jahres-Frist: Privat gehaltene Objekte können nach zehn Jahren steuerfrei verkauft werden, wohingegen Gewinne aus der Veräußerung einer Immobilie in der GmbH immer steuerpflichtig bleiben.
• Gewinnverwendung: Das Geld in der GmbH ist zunächst dort gebunden; eine Ausschüttung an die Gesellschafterinnen und Gesellschafter löst zusätzliche Steuern aus.
• Kosten und Banken: Eine GmbH verursacht höhere laufende Kosten (Jahresabschluss und Buchführung IHK-Beiträge usw.) und startet oft mit einem schlechteren Rating bei Banken.
• Gewerbesteuerfalle: Zusatzeinkünfte der GmbH, wie etwa Einspeisevergütungen aus Photovoltaikanlagen, können die Gewerbesteuerbefreiung der GmbH gefährden und die Last dann auf über 30 % verdoppeln.

Privatbesitz oder GmbH: Wo liegt der steuerliche Unterschied im Alltag?

Der wohl schlagkräftigste Vorteil bei Gründung einer Immobilien GmbH liegt in der laufenden Besteuerung der Mietüberschüsse. Wenn Eigentümerinnen und Eigentümer eine Immobilie privat halten, werden die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ihrem persönlichen Einkommensteuersatz unterworfen. Bei bereits gutverdienenden Steuerpflichtigen führt dies schnell zu einer Belastung von etwas mehr als 44 %, bei Anwendung der Reichensteuer zu gerundet sogar 47%. Das bedeutet, dass fast die Hälfte des Mietüberschusses direkt an das Finanzamt abfließt, noch bevor Reinvestitionen oder Tilgungen getätigt werden können.

Im Gegensatz dazu bietet die Immobilien GmbH eine Belastung mit einer Körperschaftsteuer von lediglich 15,8 %. Diese Differenz ermöglicht es, innerhalb der GmbH erheblich mehr Liquidität für den weiteren Bestandsaufbau oder die schnellere Tilgung von Darlehen zu behalten. Der Nachteil: Der Gewinn verbleibt auf der Ebene der GmbH. Möchten die Gesellschafterinnen und Gesellschafter das Geld privat für den Konsum nutzen, fällt bei der Ausschüttung die Abgeltungssteuer von 25 % zuzüglich Solidaritätszuschlag an. Damit relativiert sich der laufende Steuervorteil, wenn das Geld nicht innerhalb der Firma reinvestiert wird.

Warum spielt die Anlagestrategie eine so entscheidende Rolle?

Die Frage nach dem besseren Modell hängt damit eng mit der persönlichen Strategie der Investorinnen und Investoren zusammen. Kurzfristige „Trading“-Strategie oder langfristiges Halten? Wer plant, Immobilien eher kurzfristig an- und zu verkaufen, kann in der Immobilien GmbH von den niedrigeren Steuersätzen auf Veräußerungsgewinne profitieren.

Für die klassische „Buy and Hold“-Strategie hingegen bietet das Privatvermögen Möglichkeiten. Privat gehaltene Immobilien können nach Ablauf der Zehnjahresfrist steuerfrei veräußert werden. In einer Immobilien GmbH hingegen gibt es diese Steuerfreiheit nicht; jeder Verkaufsgewinn wird dort immer mit der Körperschaftsteuer oder – wenn die Veräußerung ungeschickt umgesetzt wird – zusätzlich mit Gewerbesteuer belastet. 

Wann sind Verluste ein Argument gegen die GmbH?

Ein oft übersehener Aspekt bei der Planung ist die sogenannte „Phase eins“ einer Immobilieninvestition. Zu Beginn einer Investition können hohe Zinslasten oder Abschreibungen dazu führen, dass die Immobilie steuerlich gesehen keine Gewinne, sondern negative Einkünfte – also Verluste – generiert. In diesem Szenario ist die private Haltung in der Regel vorteilhafter.

Denn Privatpersonen können diese Verluste mit ihren anderen Einkünften, etwa aus nichtselbstständiger Arbeit, aus anderen Vermietungsobjekten oder bspw. Gewerbebetrieben, verrechnen und so ihre Steuerlast senken. In einer GmbH hingegen „parken“ diese Verluste innerhalb der Gesellschaft und können nur gegen zukünftige Gewinne derselben GmbH bzw. durch Verlustrücktrag mit Gewinn der beiden vorangegangenen Jahre verrechnet werden. Insofern sind die Verlustnutzungsmöglichkeiten innerhalb einer GmbH oft eingeschränkt.

Versteckte Kosten?

Die Gründung einer Immobilien GmbH ist nicht nur ein rechtlicher Akt, sondern auch eine wirtschaftliche Entscheidung, die mit zusätzlichen Kosten verbunden ist. Es fallen Gründungskosten beim Notariat und dem Registergericht an, und auch die laufende Steuerberatung ist für eine GmbH in der Regel teurer als für eine Privatperson mit Vermietungseinkünften. Hinzukommen bspw. IHK-Beiträge. Diese Fixkosten müssen erst einmal durch die Steuerersparnis wieder hereingeholt werden.

Ein weiterer kritischer Punkt ist die Finanzierung. Eine neu gegründete GmbH hat bei Banken in der Regel ein deutlich schlechteres Rating als eine Privatperson mit gesichertem Einkommen. Das kann dazu führen, dass die GmbH schlechtere Zinssätze erhält, was den steuerlichen Vorteil zunichtemachen kann. Anlegerinnen und Anleger sollten daher frühzeitig das Gespräch mit ihrer Bank suchen, um die wirtschaftliche Position der GmbH zu verhandeln.

„Gewerbesteuerfalle“ bei Photovoltaikanlagen?

Die niedrige Steuerbelastung von 15,8 % in der GmbH funktioniert nur, wenn die Gesellschaft von der Gewerbesteuer befreit ist. Dies ist bei der sogenannten erweiterten Grundstückskürzung der Fall, wenn die GmbH „nackte“ Wohnimmobilien vermietet und außer Kapitaleinkünften keine weiteren Einkünfte, insbesondere keine weiteren gewerblichen Einkünfte erzielt. Hier lauern Stolpersteine:

Durch Photovoltaikanlagen (PV-Anlagen) generierte Einspeisevergütungen gelten steuerlich als gewerbliche Einkünfte. Diese können die Gewerbesteuerbefreiung der gesamten GmbH zu Nichte machen, wenn bestimmte Mindestgrenzen überschritten werden. Wenn die Einkünfte aus der PV-Anlage die Unschädlichkeitsgrenze überschreiten, infizieren sie die gesamten Mieteinnahmen. Die Folge: Die Steuerlast springt von 15,8 % auf 31 bis 32 %. Als Faustformel gilt, dass die Einnahmen aus der Einspeisevergütung unter 20 % der Mieterträge bleiben müssen, um die Steuerbefreiung nicht zu gefährden.

Fazit

Ob eine Immobilien GmbH oder die private Haltung der richtige Weg ist, lässt sich nur durch einen individuellen Belastungsvergleich über einen Zeitraum von 20 bis 30 Jahren bestimmen. Während die GmbH durch niedrige laufende Steuern besticht, bietet das Privateigentum den Vorteil des steuerfreien Verkaufs nach zehn Jahren und die Möglichkeit der Verlustverrechnung. Investorinnen und Investoren sollten daher ihre Anlagestrategie genau prüfen, die laufenden Verwaltungskosten sowie Finanzierungskonditionen einbeziehen und insbesondere bei Zusatzinstallationen wie PV-Anlagen auf die Gewerbesteuerfalle achten.