BFH zum Mallorca-Modell: Nutzt Du schon oder besitzt Du nur?

Das sog. Mallorca-Modell, also das Halten einer (Ferien-)Immobilie in Spanien über eine dort ansässige Kapitalgesellschaft in der Rechtsform einer S.L., wird regelmäßig von der Finanzverwaltung aufgegriffen und ist in der Folge auch häufig Gegenstand von BFH-Entscheidungen. Neben erbschafts- und außensteuerlichen Problemstellungen (vgl. unseren Blogbeitrag zur Wegzugbesteuerung vom 25.9.2024) steht dabei das Vorliegen einer verdeckten Gewinnausschüttung (vGA) im Raum.

In einer Entscheidung vom 1.10.2024 (Az. VIII R 4/21, juris) musste sich der BFH mit einer von einer S.L. gehaltenen Immobilie in Spanien befassen, die von einem Ehepaar als Gesellschafter der S.L. zunächst als Familienheim gegen Mietzahlung genutzt wurde. Im Jahr 2007 zog das Ehepaar nach Deutschland und zahlte keine Miete mehr an ihre S.L. Eine Vermietung an Dritte erfolgte aber auch nicht. Schließlich wurde die Immobilie im Jahr 2013 veräußert. Ob und in welchem Umfang die Immobilie in der Zwischenzeit vom Ehepaar privat genutzt wurde, ist streitig. 

Für das Finanzamt und das Finanzgericht als erste Instanz reichte zur Annahme einer vGA allein die tatsächliche Möglichkeit aus, die im Eigentum der Kapitalgesellschaft stehende Immobilie jederzeit privat nutzen zu können. Dem trat der BFH in der Revision entschieden entgegen und stellte klar, dass die bloß tatsächliche Möglichkeit, auf ein betriebliches Wirtschaftsgut der Kapitalgesellschaft zugreifen zu können, um dieses auch privat zu nutzen, für sich genommen noch nicht zu einer vGA führt. Andernfalls müssten Kapitalgesellschaften vorsorglich Nutzungsverbote gegenüber ihren Gesellschaftern aussprechen, um eine vGA zu vermeiden. Einem Nutzungsverbot eines Gesellschafter-Geschäftsführers gegen sich selbst käme allerdings nur ein geringer Beweiswert zu, sodass im Ergebnis zur Vermeidung einer vGA immer ein Nutzungsentgelt an die Gesellschaft zu entrichten wäre, obwohl eine private Nutzung tatsächlich nicht stattfindet.

Allerdings könne eine vGA anzunehmen sein, wenn die Gesellschaft ihrem Gesellschafter ein betriebliches Wirtschaftsgut (unentgeltlich oder verbilligt) im Rahmen einer Vereinbarung auch zur privaten Nutzung überlässt. In dem Fall wäre - unabhängig von einer tatsächlichen Nutzung - bereits die Möglichkeit zur privaten Nutzung ein Vorteil, der zur vGA führt. Ferner könne eine vGA vorliegen, wenn ohne Nutzungsvereinbarung oder entgegen einem Nutzungsverbot eine private Nutzung nachweisbar erfolgt. 

Ob die Immobilie im Streitfall tatsächlich privat (und nicht nur im Rahmen von Verkaufsbesichtigungen) genutzt wurde, muss nun das Finanzgericht ermitteln, an das der BFH den Fall zurückverwiesen hat. 

Beraterhinweis

Insbesondere, wenn eine Kapitalgesellschaft Immobilen in Ferienregionen hat, wird die Finanzverwaltung regelmäßig hinterfragen, ob eine private Nutzung durch die Gesellschaft erfolgt. Bei einem (vorübergehenden) Leerstand sollte daher dessen Hintergrund und etwaige Vermietungs- und Veräußerungsbemühungen möglichst umfassend dokumentiert werden, um dem Vorwurf einer unentgeltlichen privaten Nutzung vorzubeugen.