10 goldene Regeln zur Immobilien-GmbH

Die immobilienverwaltende GmbH bietet eine attraktive laufende Besteuerung von 15,825 % KSt + SolZ. Die zentrale Rolle spielen dabei § 9 Nr. 1 Sätze 2 ff GewStG. Durch die sogenannte erweiterte Kürzung wird die Gewerbesteuer neutralisiert für den Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt. Ob die Immobilien-GmbH im Einzelfall tatsächlich vorteilhaft ist, hängt von der individuellen Investitionsstrategie ab.

1. Prüfen Sie, ob und wann steuerliche Gewinne entstehen.

Sind überhaupt (laufende) steuerliche Gewinne/Einnahmenüberschüsse zu erwarten?
Abzustellen ist auf das steuerliche Ergebnis und nicht auf den Cashflow.
Wann im Investitionszyklus sind steuerliche Gewinne/Einnahmenüberschüsse zu erwarten?

2. Prüfen Sie, ob und wann der Investor Liquidität benötigt.

Ist eine langfristige Thesaurierung mit Wiederanlage in der Immobilien-GmbH geplant, um den Steuerstundungseffekt ideal zu nutzen oder ist der Investor auf regelmäßige Ausschüttungen angewiesen?
Ist bei Ausschüttung aus der Immobilien-GmbH gegebenenfalls eine (teilweise) Verrechnung mit anderweitigen Verlusten auf Gesellschafterebene möglich, zB aus IAB gemäß § 7g EStG?
Rechnet der Investor mit einer deutlichen Reduktion seines persönlichen ESt-Satzes in der Zukunft, zB im Ruhestandsmodell ohne wesentliche aktive Einkünfte?

3. Fassen Sie den Exit aus der Immobilieninvestition ins Auge.

Ist die Möglichkeit, nach Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei im PV zu verkaufen, von wesentlicher Bedeutung (weniger relevant gegebenenfalls bei langfristiger Buy-and-Hold-Strategie mit dem Ziel des Bestandaufbaus)?
Ist Flexibilität im Hinblick auf den Veräußerungszeitpunkt (geringe Besteuerung auf Ebene der Immobilien-GmbH; Möglichkeit der Steuerstundung durch § 6b EStG-Rücklage) wichtiger als die Möglichkeit des steuerfreien Verkaufs nach Ablauf der Spekulationsfrist?

4. Beachten Sie die Strukturkosten einer Immobilien-GmbH.

Wie hoch sind die Kosten der Implementierung der Struktur (ua. auch Notar- und Registerkosten, GrESt)?
Werden Steuervorteile durch höhere laufende Strukturkosten einer Immobilien-GmbH aufgezehrt (Buchführung/Jahresabschluss, Steuerberatung, Publikationsentgelt Bundesanzeiger f. Offenlegung Jahresabschluss, Kammerbeitrag IHK)?

5. Sichern und überwachen Sie die erweiterte Kürzung.

Ist das „Ausschließlichkeitserfordernis“ in zeitlicher, qualitativer und quantitativer Hinsicht erfüllt?
Die erweiterte Kürzung ist zB ausgeschlossen, wenn die Immobilien-GmbH selbst gewerblichen Grundstückshandel betreibt, Besitzunternehmen einer Betriebsaufspaltung ist oder die Geringfügigkeitsgrenzen in § 9 Nr. 1 Satz 3 GewStG überschreitet.
Ist die permanente Überwachung der Voraussetzungen sichergestellt?