Die immobilienverwaltende GmbH bietet eine attraktive laufende Besteuerung von 15,825 % KSt + SolZ. Die zentrale Rolle spielen dabei § 9 Nr. 1 Sätze 2 ff GewStG. Durch die sogenannte erweiterte Kürzung wird die Gewerbesteuer neutralisiert für den Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt. Ob die Immobilien-GmbH im Einzelfall tatsächlich vorteilhaft ist, hängt von der individuellen Investitionsstrategie ab.

1. Prüfen Sie, ob und wann steuerliche Gewinne entstehen.

• Sind überhaupt (laufende) steuerliche Gewinne/Einnahmenüberschüsse zu erwarten?
• Abzustellen ist auf das steuerliche Ergebnis und nicht auf den Cashflow.
• Wann im Investitionszyklus sind steuerliche Gewinne/Einnahmenüberschüsse zu erwarten?

2. Prüfen Sie, ob und wann der Investor Liquidität benötigt.

• Ist eine langfristige Thesaurierung mit Wiederanlage in der Immobilien-GmbH geplant, um den Steuerstundungseffekt ideal zu nutzen oder ist der Investor auf regelmäßige Ausschüttungen angewiesen?
• Ist bei Ausschüttung aus der Immobilien-GmbH gegebenenfalls eine (teilweise) Verrechnung mit anderweitigen Verlusten auf Gesellschafterebene möglich, zB aus IAB gemäß § 7g EStG?
• Rechnet der Investor mit einer deutlichen Reduktion seines persönlichen ESt-Satzes in der Zukunft, zB im Ruhestandsmodell ohne wesentliche aktive Einkünfte?

3. Fassen Sie den Exit aus der Immobilieninvestition ins Auge.

• Ist die Möglichkeit, nach Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei im PV zu verkaufen, von wesentlicher Bedeutung (weniger relevant gegebenenfalls bei langfristiger Buy-and-Hold-Strategie mit dem Ziel des Bestandaufbaus)?
• Ist Flexibilität im Hinblick auf den Veräußerungszeitpunkt (geringe Besteuerung auf Ebene der Immobilien-GmbH; Möglichkeit der Steuerstundung durch § 6b EStG-Rücklage) wichtiger als die Möglichkeit des steuerfreien Verkaufs nach Ablauf der Spekulationsfrist?

4. Beachten Sie die Strukturkosten einer Immobilien-GmbH.

• Wie hoch sind die Kosten der Implementierung der Struktur (ua. auch Notar- und Registerkosten, GrESt)?
• Werden Steuervorteile durch höhere laufende Strukturkosten einer Immobilien-GmbH aufgezehrt (Buchführung/Jahresabschluss, Steuerberatung, Publikationsentgelt Bundesanzeiger f. Offenlegung Jahresabschluss, Kammerbeitrag IHK)?

5. Sichern und überwachen Sie die erweiterte Kürzung.

• Ist das „Ausschließlichkeitserfordernis“ in zeitlicher, qualitativer und quantitativer Hinsicht erfüllt?
• Die erweiterte Kürzung ist zB ausgeschlossen, wenn die Immobilien-GmbH selbst gewerblichen Grundstückshandel betreibt, Besitzunternehmen einer Betriebsaufspaltung ist oder die Geringfügigkeitsgrenzen in § 9 Nr. 1 Satz 3 GewStG überschreitet.
• Ist die permanente Überwachung der Voraussetzungen sichergestellt?

6. ...

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