Mit der erweiterten Kürzung des Gewerbeertrags können Immobilieninvestitionen auch dann ohne gewerbesteuerliche Belastung strukturiert werden, wenn die Immobilien im Betriebsvermögen gehalten werden. Sie hat in der Praxis, insbesondere bei Immobilien-Kapitalgesellschaften (zB vermögensverwaltenden Immobilien-GmbHs) große Bedeutung. Um von der erweiterten Kürzung zu profitieren, sind jedoch eine Vielzahl von Fallstricken zu beachten.

1. Prüfen Sie, ob die erweiterte Kürzung zum Investor passt

Die erweiterte Kürzung bei einer Investition über eine Kapitalgesellschaft lohnt vor allem, weil die Gewinne aus der Immobilieninvestition auf der Ebene der Kapitalgesellschaft idealerweise nur mit Körperschaftsteuer belastet werden. Optimal ist sie wegen des Steuerstundungseffekts, wenn die Gewinne langfristig thesauriert und reinvestiert werden. Ist der Gesellschafter der Kapitalgesellschaft hingegen auf Ausschüttungen angewiesen, geht die Rechnung aufgrund der zusätzlichen steuerlichen Belastung der Ausschüttung unter Umständen nicht mehr auf. Möglicherweise bestehen beim Gesellschafter aber steuerliche Verluste, die mit Ausschüttungen verrechnet werden können (zB ein IAB gem. § nach § 7g EStG)? Oder geht der Investor in den Ruhestand, sodass sein persönlicher Steuersatz deutlich sinkt?

2. Prüfen Sie, ab wann sich die erweiterte Kürzung lohnt

Bei der erweiterten Kürzung wird der Gewerbeertrag um den Teil gekürzt, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt. Es handelt sich um einen Nettobetrag, dh. mit dem Kürzungsbetrag im Zusammenhang stehende Aufwendungen können nicht zum Abzug gebracht werden. Daraus folgt zweierlei:

• Ist das Immobilienunternehmen defizitär – zB in der Anfangsphase der Investition –, ist es häufig besser, auf die erweiterte Kürzung zu verzichten, um Verlustvorträge aufzubauen; der Antrag auf die erweiterte Kürzung kann für jeden Erhebungszeitraum gesondert gestellt werden.
• Sind die Gewinne des Immobilienunternehmens gering, kann der Verwaltungs- und Complianceaufwand für die Sicherstellung der Voraussetzungen der erweiterten Kürzung (noch) unverhältnismäßig hoch sein.

3. Rechnen Sie die Investition durch

Ob sich die erweiterte Kürzung rechnet, hängt davon ab, ob die Steuerersparnis den zusätzlichen Aufwand der Immobiliengesellschaft übersteigt. Zumeist wird eine GmbH aufgesetzt. Hier sind die Kosten der Implementierung der Struktur (ua. Notar- und Registerkosten, Grunderwerbsteuer) sowie die laufenden Strukturkosten (Buchführung und Jahresabschluss, Steuerberatung, Offenlegungskosten im Bundesanzeiger, IHK-Beitrag) zu berücksichtigen. Zudem kann die Immobilien-GmbH die Immobilie nicht nach § 23 EStG steuerfrei veräußern.

4. Beschränken Sie sich auf bloße Vermögensverwaltung

Das Immobilienunternehmen darf nach der Art seiner Tätigkeit ausschließlich Grundbesitz „nutzen und verwalten“, es muss sich also auf bloße Vermögensverwaltung beschränken. Wird die Grenze der Vermögensverwaltung überschritten, scheidet die erweiterte Kürzung aus. Praktisch relevant sind, insbesondere der gewerbliche Grundstückshandel, die Betriebsaufspaltung oder ein Grundstück, das ganz oder zum Teil dem Betrieb eines Gesellschafters dient (§ 9 Nr. 1 Satz 5 Nr. 1 GewStG).

5. Vorsicht vor Betriebsvorrichtungen

Die Immobiliengesellschaft darf grundsätzlich ausschließlich eigenen „Grundbesitz“ vermieten und verwalten. Grundbesitz ist von Betriebsvorrichtungen abzugrenzen, also von Gegenständen, durch die unmittelbar ein Gewerbe betrieben wird. Maßgeblich ist, ob die Vorrichtung für die allgemeine Nutzung des Gebäudes erforderlich ist oder ob sie unmittelbar der Ausübung eines bestimmten Gewerbes dient (BFH vom 11.04.2019 III R 36/15, BStBl. II 2019, 705).

6. Besichtigen Sie die Immobilie

Potentiell schädliche Betriebsvorrichtungen fallen häufig erst bei einer Begehung der Immobilie auf. Das sollte nicht erst während der Betriebsprüfung sein! Auch Gebäude- oder Baupläne und Verträge können Aufschluss über die Ausgestaltung der Immobilie liefern. Werden Betriebsvorrichtungen frühzeitig erkannt, besteht oft noch die Möglichkeit, sie (zB auf Schwestergesellschaften oder auf Mieter) auszulagern.

7. Setzen Sie die Compliance auf

Der Gesetzgeber lässt es zu, dass gewisse Tätigkeiten zwar nicht begünstigt, aber wenigstens für die Inanspruchnahme der erweiterten Kürzung unschädlich sind. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn das Unternehmen auch Wohnungsbauten betreut, Strom aus erneuerbaren Energien liefert, Ladestationen betreibt oder in geringem Umfang Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit den Mietern des Grundbesitzes bezieht. In diesen Fällen muss der Gewinn aus der Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes gesondert ermittelt werden (§ 9 Nr. 1 Satz 4 GewStG). Zudem sind die Grenzwerte des § 9 Nr. 1 Satz 3 GewStG einzuhalten und zu überwachen. Hierfür sind Buchhaltung und Unternehmensorganisation entsprechend auszugestalten; gegebenenfalls sind auch Verträge (zB mit Mietern) anzupassen.

8. Prüfen Sie, ob Sie das Risiko streuen sollten

Manche Immobilien bringen die erweiterte Kürzung stärker in Gefahr als andere. Besonders Gewerbeimmobilien sind konfliktträchtig, da hier häufiger Betriebsvorrichtungen anzutreffen sind. Bei problematischen Objekten kann es sinnvoll sein, diese in eigenständige Gesellschaften auszugliedern, um das Risiko für die Aberkennung der erweiterten Kürzung zu begrenzen.

9. Vorsicht bei Umstrukturierungen oder Überlassungen im Konzern

Besondere Vorsicht gilt, wenn die Immobiliengesellschaft Teil einer Unternehmensgruppe ist. Hier können unbeabsichtigt Betriebsaufspaltungen entstehen oder andere schädliche Überlassungen die erweiterte Kürzung zunichtemachen. Bei Umstrukturierungen innerhalb der Unternehmensgruppe sind daher die Auswirkungen auf die Immobiliengesellschaften stets gesondert zu prüfen.

10. Immobilien strategisch veräußern

In zeitlicher Hinsicht bedeutet die ausschließliche Nutzung und Verwaltung von Grundbesitz, dass das Immobilienunternehmen während des gesamten Erhebungszeitraums Immobilien besitzen muss. Wird im Laufe des Erhebungszeitraums unterjährig die letzte Immobilie veräußert, scheidet die erweiterte Kürzung für den Erhebungszeitraum aus. Damit wird auch der Gewinn aus der Veräußerung der Immobilie mit Gewerbesteuer belastet! Die zeitliche Ausschließlichkeit bleibt hingegen gewahrt, wenn die Immobilie erst zum Ende des Erhebungszeitraums, zB mit Ablauf des 31.12., veräußert wird. Zudem ist auch hier die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel im Auge zu behalten. Alternativ kann auch eine Immobilie in einer Ein-Objekt-Gesellschaft gehalten werden, um die Anteile an dieser im Wege eines Share Deals zu veräußern, ggf. unter Nutzung des § 8b KStG.