Grunderwerbsteuer (GrEStG): Neuregelungen zum Share Deal in Planung!

Die Konferenz der Finanzminister der Länder (FMK) hat am 21.6.2018 Neuregelungen zur Verschärfung der Grunderwerbsteuer für gesellschaftsrechtliche Umstrukturierungen (Share Deal) angekündigt.

Nach derzeitiger Rechtslage lösen Anteilsübertragungen an Gesellschaften mit Grundbesitz nur in eingeschränktem Umfang Grunderwerbsteuer aus: Für Personengesellschaften führt ein Wechsel von mindestsens 95 % der Anteile auf Neugesellschafter innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren zu einer Steuerpflicht (§ 1 Abs. 2 a GrEStG).

Für Personen- und Kapitalgesellschaften führt die Vereinigung von mindestens 95 % der Anteile in der Hand eines Erwerbers bzw. einer Erwerbergruppe oder die Übertragung eines bereits vereinigten Anteils von mindestens 95 % ebenfalls zu einer Steuerpflicht (§ 1 Abs. 3 GrEStG).

Des Weiteren hat der Gesetzgeber im Jahr 2013 zur Verhinderung von sog. „RETT-Blockern“ (dh. einer Kapitalgesellschaft mit Grundbesitz wurde gezielt eine Personengesellschaft zwischengeschaltet, um die gesetzlichen Beteiligungsgrenzen auszunutzen) eine Regelung eingeführt, nach der auch das Innehaben einer „wirtschaftlichen“ Beteiligung in Höhe von 95 % zur Steuerpflicht führt (§ 1 Abs. 3 a GrEStG). Nun beabsichtigt die FMK eine weitere Verschärfung der geltenden Regelungen:

Für Kapitalgesellschaften soll ein neuer Ergänzungstatbestand geschaffen werden. Der bisher nur für Personengesellschaften geltende § 1 Abs. 2 a GrEStG (Anteilsübergang auf Neugesellschafter in Höhe von mindestens 95 % innerhalb von fünf Jahren) soll nun auch auf grundbesitzende Kapitalgesellschaften ausgedehnt und zugleich die Quote auf 90 % herabgesetzt werden. Die personenbezogenen Befreiungsvorschriften des § 3 Nr. 2 bis 7 GrEStG sollen bzgl. der Anteilseigner nicht zur Anwendung kommen. Diese Ausweitung hat laut FMK ausdrücklich zum Ziel, Share Deals dadurch zu erschweren, dass ein Altgesellschafter in nennenswertem Umfang beteiligt bleiben muss. Ein kompletter Erwerb durch einen Investor und seinem „mitgebrachten“ Co-Investor sei daher nicht mehr möglich.

Die derzeitigen Fünfjahresfristen in den Vorschriften des Grunderwerbsteuergesetzes (vgl. §§ 1 Abs. 2 a,  5 Abs. 3, 6 Abs. 4 GrEStG) sollen auf zehn Jahre verlängert werden.

Die Beteiligungshöhen sollen bei sämtlichen Ergänzungstatbeständen von mindestens 95 % auf mindestens 90 % der Anteile abgesenkt werden. Als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer verbleibt es auch bei der Absenkung grundsätzlich beim gesamten Grundbesitzwert.

Zur zeitlichen Anwendung der geplanten Neuregelungen hat sich die FMK bisher nicht geäußert. Es stellt sich die Frage, ob die Verschärfungen mit Rückwirkung (ggfs. mit Wirkung ab der Verlautbarung der FMK am 21.6.2018) erfolgen, so dass auch eine zügige Ausnutzung der geltenden Rechtslage eventuell nicht zu den erhofften steuerlichen Folgen führen wird. Allerdings wird eine umfassende Rückwirkung nach unserer Erfahrung schon aus verfassungsrechtlichen Erwägungen auf Widerstand stoßen.

Nächste Schritte: Die beschlossenen Vorschläge sollen nun kurzfristig in Gesetzesentwürfe umgesetzt werden und durch das BMF in das Gesetzgebungsverfahren eingebracht werden. Die Neuregelungen haben Breitenwirkung: Die Verlautbarung erweckt den Eindruck, dass die geplanten Neuregelungen nur „Großinvestoren“ betreffen sollen. Allerdings werden die Neuregelungen auch auf vermögensverwaltende Personengesellschaften (GbR, KG, OHG) mit Immobilienvermögen unmittelbare Auswirkungen haben. Immobilientransaktionen durch Anteilsübertragungen werden somit in vielen Fällen - auch in „Alltagsfällen“ - nun erheblich erschwert. In Anbetracht der in den meisten Bundesländern gestiegenen Steuersätze (von ursprünglich 3,5 % auf nun 5 % bis 6,5 %) sowie der gestiegenen Immobilienpreise bzw. der verschärften Bewertungsregelungen ab dem 1.1.2009 kann durch die Grunderwerbsteuer eine nicht zu unterschätzende wirtschaftliche Belastung entstehen.