Entgeltlichen Verzicht auf Nießbrauchrecht steuerpflichtig

I. Hintergrund: Entgeltlicher Verzicht auf ein Nießbrauchrecht

Die ertragsteuerlichen Folgen des entgeltlichen Verzichts auf ein Nießbrauchrecht waren in der jüngeren Vergangenheit wiederholt im Fokus der Rechtsprechung. Beim Verzicht auf den Nießbrauch an einem Kapitalgesellschaftsanteil kommt es nach Auffassung des BFH maßgeblich auf das wirtschaftliche Eigentum am Anteil an (BFH vom 20.9.2024 IX R 5/24, BFH/NV 2025, 71; vom 11.2.2025 IX R 14/24, BFH/NV 2025, 862 (NV)): Ist der Vorbehaltsnießbraucher nicht wirtschaftlicher Eigentümer der Anteile, ist die Ablösung des Nießbrauchs ein für ihn nicht steuerbarer Vorgang.

II. Entscheidung des BFH vom 10.10.2025

In seiner jüngst veröffentlichten Entscheidung vom 10.10.2025 (IX R 4/24) befasst sich der BFH mit den Folgen eines entgeltlichen Verzichts auf einen Nießbrauch an einem vermieteten Grundstück und weicht dabei zum Nachteil des Steuerpflichtigen von seiner bisherigen Rechtsprechung ab.

1. Sachverhalt (stark vereinfacht)

Im Urteilsfall hatte die Steuerpflichtige ein lebenslanges Nießbrauchrecht an einem vermieteten Grundstück. Eigentümerin des Grundstücks war eine Erbengemeinschaft. Im Rahmen des späteren Verkaufs des Grundstücks durch die Erbengemeinschaft verzichtete die Steuerpflichtige gegen eine Entschädigung auf ihr Nießbrauchrecht.

2. Würdigung des BFH

Nach Auffassung des IX. Senats des BFH (vom 10.10.2025 IX R 4/24) führt der entgeltliche Verzicht auf das Nießbrauchrecht an einer durch den Nießbraucher vermieteten Immobilie zu einer steuerbaren und steuerpflichtigen Entschädigung für entgehende Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung nach § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG iVm. § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG.

a. Maßgeblich ist, so der BFH, dass der Nießbraucher das Grundstück zum Zeitpunkt des Verzichts tatsächlich vermietet und hieraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt hat. In diesem Fall stelle die für den Verzicht auf das Nießbrauchrecht erhaltene Gegenleistung bei wirtschaftlicher Betrachtung eine Entschädigung für die entgangenen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung dar.

Hierzu muss der Nießbraucher im Außenverhältnis selbst als Vermieter in Erscheinung treten und die an dem Vermietungsgegenstand zustande gekommenen Mietverträge im eigenen Namen abschließen (siehe dazu BFH vom 20.06.2023 IX R 8/22, BFH/NV 2023, 1308).

b. Eine steuerpflichtige Entschädigung liegt auch vor, wenn der Verzicht auf das Nießbrauchrecht freiwillig erfolgt. Der Tatbestand des § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG setzt nicht voraus, dass der Steuerpflichtige, dem eine Entschädigung als Ersatz für entgangene oder entgehende Einnahmen zufließt, bei Abschluss einer entsprechenden Vereinbarung unter rechtlichem, wirtschaftlichem oder tatsächlichem Druck stand.

Beratungshinweis

Der IX. Senat des BFH weicht mit seiner Entscheidung vom 10.10.2025 (IX R 4/24) von der bisher herrschenden Meinung ab. Nach bis dato einhelliger Auffassung der Rechtsprechung (BFH vom 25.11.1992 X R 34/89, BStBl. II 1996, 663), Finanzverwaltung (BMF vom 30.09.2013, BStBl. I 2013, 1184, Rz. 58, 60, 65) und Literatur (MELLINGHOFF in Kirchhof/Seer, EStG, 24. Aufl., 2025, § 24 Rz. 13) war die Ablöse eines Vorbehaltsnießbrauchs an einer vermieteten Immobilie durch eine Einmalzahlung eine nicht steuerbare Vermögensumschichtung.

Soll der Nießbrauch an einem vermieteten Grundstück – zB im Zuge einer Veräußerung – vorzeitig enden, sind die Steuerpflichtigen in einer Zwickmühle: Der unentgeltliche Verzicht auf ein Nießbrauchrecht ist grundsätzlich eine steuerpflichtige Schenkung (BFH vom 20.5.2014 II R 7/13, BStBl. II 2014, 896). Die entgeltliche Ablöse unterfällt (nunmehr) der Einkommensteuer.

Ein Ausweg könnte die Einstellung der Vermietung im Zeitpunkt der Ablöse sein. Der BFH ließ ausdrücklich offen, ob eine Entschädigung iSd. § 24 Nr. 1 EStG auch dann vorliegt, wenn das Grundstück zum Zeitpunkt des Verzichts nicht vom Nießbraucher vermietet war. Unseres Erachtens ist in diesem Fall eine steuerfreie Ablöse des Nießbrauchsrecht (weiterhin) möglich. Durch den Verzicht entgehen dem Nießbraucher keine Einkünfte. Wird das Entgelt allein für die Aufgabe eines Wirtschaftsguts (zB dem Nießbrauchsrecht) gezahlt und nicht dafür, dass dem Steuerpflichtigen aufgrund der Aufgabe Einnahmen entgehen, liegt nach der Rechtsprechung des BFH keine steuerpflichtige Entschädigung vor (vgl. vom 7.5.1965 VI 303/64, HFR 1965, 506; vom 19.3.2013 IX R 65/10, BFH/NV 2013, 108). Gesichert ist dies jedoch nicht.

Sofern es sich bei der Ablöse um eine Entschädigung iSd. § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG handelt, sollte der Berater die Voraussetzungen der Tarifbegünstigung nach § 34 EStG prüfen. Der Eigentümer des Grundstücks kann die Entschädigungszahlung als nachträgliche Anschaffungskosten geltend machen (vgl. BFH vom 24. 1.2012 IX R 51/10, BStBl. II 2012, 308; vom 18.11.2014 IX R 49/13, BStBl. II 2015, 224).

Die Besprechungsentscheidung (BFH vom 10.10.2025 IX R 4/24) ist (noch) nicht im Bundessteuerblatt veröffentlicht. Es bleibt abzuwarten, wie sich die Finanzverwaltung positioniert.