Fehler des Notars bei der grunderwerbsteuerlichen Anzeige

Werden Rechtsgeschäfte über Grundstücke oder im Zusammenhang mit grundbesitzenden Gesellschaften bei einem Notar beurkundet, verlassen sich die Beteiligten regelmäßig darauf, dass das Notariat den Vorgang für grunderwerbsteuerliche Zwecke beim Finanzamt meldet. Kommt es jedoch zu Versäumnissen seitens Notariats, kann dies gravierende Folgen für die Beteiligten haben. Eine jüngst vom BFH veröffentlichte Entscheidung führt dieses Risiko abermals deutlich vor Augen. 

Anzeigepflichten nach §§ 18, 19 GrEStG

Notare sind nach § 18 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GrEStG verpflichtet dem zuständigen Finanzamt schriftlich innerhalb von zwei Wochen Anzeige zu erstatten über Rechtsvorgänge, die sie beurkundet haben, wenn diese ein inländisches Grundstück betreffen. Handelt es sich um einen standardmäßigen Kaufvertrag ist dieser Vorgang meist unproblematisch, da die Vertragsparteien nicht zusätzlich selbst zur Anzeige verpflichtet sind und keine unmittelbaren steuerlichen Nachteile für sie erwachsen. Fehler oder Verzögerungen bei der Anzeige wirken sich dann regelmäßig „nur“ beim dinglichen Vollzug des Kaufvertrages aus, etwa weil die für die Grundbucheintragung erforderliche Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 22 GrEStG noch aussteht. 
Die notarielle Anzeigepflicht gilt gemäß § 18 Abs. 2 Satz 2 GrEStG auch für Vorgänge, die die Übertragung von Anteilen an einer Kapital- oder Personengesellschaft betreffen, wenn zum Vermögen der Gesellschaft ein inländisches Grundstück gehört. Wenn ein solcher Share Deal grunderwerbsteuerbar ist, unterliegt allerdings zudem auch der jeweilige Steuerschuldner (häufig die grundbesitzende Gesellschaft selbst oder der Erwerber der Gesellschaftsanteile) zusätzlich neben dem Notar einer eigenen Anzeigepflicht nach § 19 Abs. 1 GrEStG. Die Anzeigepflicht des Notars nach § 18 GrEStG entbindet in dem Fall nicht von der eigenen Anzeigepflicht nach § 19 GrEStG (vgl. PAHLKE in Pahlke, GrEStG, 8. Aufl., 2025, § 19 Rz. 1 mwN). 

Folgen einer unterbliebenen Anzeige nach § 19 GrEStG

Erfolgt die Anzeige nach § 19 GrEStG nicht oder nur fehlerhaft, kann dies zu einer Vielzahl steuerlicher Nachteile führen. Zum einen kann die Möglichkeit einer grunderwerbsteuerwirksamen Rückgängigmachung des Vorgangs nach § 16 GrEStG entfallen. Denn die Anwendung dieser Norm setzt im Bereich der Ergänzungstatbestände, also insbesondere bei Share Deals, gemäß § 16 Abs. 5 GrEStG eine rechtzeitige und vollständige Anzeige für eine wirksame Rückgängigmachung voraus (vgl. näher zu Rückabwicklung von Share Deals: NÜRNBERGER, DB 2025, 2673). 
Zum anderen stellt die Anzeige nach § 19 GrEStG eine Steuererklärung iSd. AO dar. Die Nicht- oder Falschanzeige kann dazu führen, dass die Festsetzungsfrist für die Grunderwerbsteuer gehemmt wird, ein Verspätungszuschlag festgesetzt wird oder sogar ein Straf- oder Bußgeldtatbestand verwirklicht wird (siehe auch Mückl/Walter, DB 2026, 222, mit weiteren Ausführungen zu den formellen Vorgaben und Folgen einer Anzeigepflichtverletzung nach §§ 18, 19 GrEStG“).

Schutz durch notarielle Anzeige grundsätzlich möglich

Grundsätzlich profitiert der Steuerpflichtige jedoch von dem Dualismus der grunderwerbsteuerlichen Anzeigepflichten. So wirken sich Verfehlungen bei der eigenen Anzeigepflicht nach § 19 GrEStG im Ergebnis nicht aus, wenn zumindest der Notar seiner Anzeigepflicht nachkommt. Nach der Rechtsprechung des BFH bewirkt eine ordnungsgemäße Anzeige des Notars, dass sich Festsetzungs-/Feststellungsfrist nicht zulasten des Steuerpflichtigen weiter hinausschieben (vgl. BFH vom 6.7.2005 II R 9/04, BStBl. II 2005, 780) und stellen zugunsten des Steuerpflichtigen auch eine wirksame Anzeige nach § 16 Abs. 5 GrEStG für Zwecke einer Rückabwicklung dar (vgl. BFH vom 21.6.2023 II R 2/21, BStBl. II 2023, 1057). 

Keine Wiedereinsetzung oder rückwirkende Fristverlängerung bei Anzeigefehler des Notars

Allein auf die wirksame Anzeige des Notars sollte sich der Steuerpflichtige allerdings nicht verlassen. Der BFH stellt mit Urteil vom 8.10.2025 (Az. II 22/23, DStR 2026, 349) erneut klar, dass die Anzeigepflicht des Notars nicht dazu dient, dem Steuerschuldner bei der Erledigung seiner steuerlichen Angelegenheiten Hilfe zu leisten. In dem vom BFH entschiedenen Fall hat ein Notariat die Anzeige nach § 18 GrEStG zu spät und der Steuerpflichtige gar nicht abgegeben. Um seinen Mandaten zu helfen, hat der Notar bezüglich der Anzeige eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand nach § 110 AO sowie eine rückwirkende Fristverlängerung beantragt. 
Die verfahrensrechtlichen Rettungsgesuche wurden letztlich vom BFH verwehrt. Der Notar sei nicht befugt für die Anzeigepflicht des Steuerpflichtigen Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu beantragen. Allein aus den Wirkungen der Anzeigepflicht des Notars für den Steuerschuldner ließe sich keine Befugnis des Notars ableiten, sodass dieser kein zur Wiedereinsetzung Berechtigter „jemand“ iSd. § 110 AO sei. Bezüglich der Fristverlängerung wurde die bisherige Rechtsprechung bestätigt, dass nach bereits erfolgtem Ablauf der Anzeigefrist keine rückwirkende Fristverlängerung zur erstmaligen Erstattung der Anzeige in Betracht kommt (vgl. bereits BFH vom 25.11.2015 II R 64/08, BFH/NV 2016, 420).

Darüber hinaus wies der BFH auch darauf hin, dass die Säumnis des Notars nur dessen eigene Anzeigeplicht betreffe. Es handle sich damit nicht um eine Amtspflichtverletzung, sodass der Notar auch nicht schadensersatzpflichtig gegenüber seinem Mandanten geworden sei (so bereits BGH vom 21.11.1978 VI ZR 227/77, DNotZ 1979, 228; PAHLKE in Pahlke, GrEStG, 8. Aufl., 2025, § 18 Rz. 23). 

Praxishinweis: 

Die jüngste BFH-Entscheidung belegt einmal mehr, dass Steuerpflichtige ihrer eigenen Anzeigepflicht nach § 19 GrEStG unabhängig vom Wirken des Notars unbedingt nachkommen sollten. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass schon aufgrund der inhaltlichen Anforderungen an den Umfang der Anzeige nach § 20 GrEStG (vgl. hierzu WOLLWEBER, DB 2025, 1313) oder bei der Bestimmung des zuständigen Finanzamts nach § 17 GrEStG diverse Fallstricke lauern. Etwaige Fehler des Notars bei dessen Anzeige nach § 18 GrEStG wirken sich – auch bei einem Nichtverschulden des Notars – nachteilig für den Steuerpflichtigen aus. Um sicherzugehen, dass die Anzeige allen formalen Anforderungen gerecht wird, sollten Steuerpflichtige bzw. deren steuerliche Berater die Anzeige selbst hinreichend vorbereiten und zumindest innerhalb der zweiwöchigen Frist eine Fristverlängerung für die inhaltlich vollständige Anzeige beim Finanzamt beantragen.
Zumindest bezüglich der Anzeigefrist ist eine Besserung in Sicht. Im Entwurf vom 14.1.2026 zum Neunten Gesetz zur Änderung des Steuerberatungsgesetzes und zur Änderung weiterer steuerrechtlicher Vorschriften ist vorgesehen, dass durch Änderung des § 19 Abs. 3 GrEStG die Anzeigefrist auf einen Monat verlängert wird (BR-Drs.40/26).